Mietminderung – Wann darf die Miete gekürzt werden?

- 04.07.2018 von Marlen Schurr -

Miete und MietrechtBeim Thema Mietminderung sind viele Mieter noch nicht ausreichend informiert. Sie neigen entweder dazu, ernste Mängel stillschweigend zu akzeptieren oder verfallen in das andere Extrem und kürzen die Miete aus nichtigem Anlass. Richtig angewendet, kann eine Mietminderung durchaus ein Mittel sein, um Druck auf den Vermieter auszuüben und ihn zur Beseitigung eines Mangels zu veranlassen.

Wann ist der Mieter verpflichtet, die volle Miete zu bezahlen?

Grundsätzlich muss der Mieter die volle Miete bezahlen, wenn die Wohnung keine Mängel aufweist. Auch kleinere Mängel wie ein kleiner Wasserfleck an der Decke oder eine klemmende Zimmertür berechtigen nicht zu einer Mietminderung. Dasselbe trifft auch zu, wenn der Mieter Schäden selbst verursacht hat. Auch wenn Mängel bereits bei Abschluss des Mietvertrags vorlagen (Straßenlärm, Fluglärm usw.), muss der Mieter die volle Miete zahlen und darf sie nicht kürzen.

Bei welchen Mängel darf die Miete gekürzt werden?

Die Miete darf immer dann gekürzt werden, wenn sich die Wohnung oder Gemeinschaftsbereiche nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Das bedeutet, dass zum Beispiel alle technischen Geräte wie Heizung, Warmwasseraufbereitung, Aufzug, Gegensprechanlage oder Treppenhausbeleuchtung einwandfrei funktionieren müssen.

Zu den häufigsten Gründen für eine Mietminderung gehören außerdem Schimmel und Lärm von Baustellen oder Nachbarwohnungen. Ob ein Mangel zur Mietminderung berechtigt, hängt immer vom Einzelfall ab.

Gilt die Mietminderung nur für Bereiche innerhalb der Wohnung?

Nein, eine Mietminderung kann auch für Bereiche außerhalb der Wohnung angewendet werden, wenn sie entweder zur Wohnung gehören (Briefkasten, Keller, Bodenkammer, Garten) oder von den Mietern gemeinschaftlich genutzt werden (Treppenhaus, Aufzug, Waschraum, Wäschetrockenraum).

Muss der Vermieter vorab von der Mietminderung informiert werden?

Ja, der Mieter kann nicht einfach ohne Angabe von Begründungen die Miete kürzen. Er sollte das Gespräch mit dem Vermieter suchen, ihn von dem Mangel informieren und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Wie lang die Frist ist, hängt vom Mangel und den Umständen ab. So ist beispielsweise ein Totalausfall der Heizung im Winter ein ernstes Problem, dass nicht warten kann, während es im Sommer etwas mehr Zeit hat.

Wenn auf die mündliche Aufforderung zur Beseitigung des Mangel keine Reaktion erfolgt, sollte der Mieter seinen Vermieter schriftlich (per Einschreiben mit Rückschein) auffordern, den Mangel zu beseitigen, ihm die entsprechende Frist setzen und eine Mietminderung bei Nichtbeachtung ankündigen.

Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?

Grundlage der Berechnung ist die Bruttomiete, das bedeutet, die Kaltmiete inklusive Heizkosten und Betriebskosten. Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt stark vom Mangel und den Umständen ab. In der Regel betragen Mietminderungen zwischen 10 – 30 Prozent. Fällt aber beispielsweise bei strengem Frost die Heizung komplett aus und die Wohnung wird unbewohnbar, käme auch eine Mietminderung um 100 Prozent in Frage.

Die Mietminderung darf aber nur so lange erfolgen, wie der Mangel bestand. Eine defekte Heizung im Winter in einem Zeitraum für eine Woche berechtigt auch nur eine Kürzung für eine Woche. Das Ziel der Mietminderung besteht nicht darin, weniger Miete zu bezahlen, sondern den Vermieter dazu zu bringen, den Mangel zu beheben, daher erfolgt auch erst die Ankündigung zur Minderung.

Wann ist eine Mietminderung nicht zulässig?

Das kann zutreffen, wenn der Mangel beispielsweise schon bei der Wohnungsbesichtigung bestand (Verkehrslärm, Lärm- und Geruchsbelästigung durch ein Restaurant im Erdgeschoss) oder wenn der Mieter den Mangel absichtlich oder fahrlässig verursacht hat. Gerade bei Schimmelbildung in der Wohnung kommt es oft zum Streit. Vermieter sagen häufig, die Ursache wäre falsches Lüften, Mieter geben baulichen Mängeln die Schuld.

Eine Mietminderung ist auch nicht zulässig, wenn es sich nur um kleine oder ästhetische Mängel handelt, wie etwa ein tropfender Wasserhahn oder eine fleckige Badewanne.

Darf der Vermieter wegen Mietminderung kündigen?

Der Vermieter hat das Recht, gegen eine Mietminderung gerichtlich vorzugehen. Sollte ein Sachverständiger feststellen, dass die Mietminderung ungerechtfertigt ist, hat der Vermieter das Recht, die Nachzahlung der entgangenen Beträge zu verlangen. Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn der Rückstand 2 Monatsmieten erreicht.

Fingerspitzengefühl ist gefragt

Bevor ein Mieter die Miete wegen Mängeln herabsetzt, sollte er immer zuerst das Gespräch mit dem Vermieter suchen und die Beseitigung des Mangels verlangen. Erst wenn das nichts bringt, kommt die Mietminderung als Druckmittel zum Einsatz. Der Mangel sollte aber sorgfältig dokumentiert werden. Um Problemen vorzubeugen, empfiehlt es sich, die Beratung durch den örtlichen Mieterschutzbund zu suchen. Auf keinen Fall sollte die Miete eigenmächtig und willkürlich gekürzt werden, weil das im Extremfall zur Kündigung des Mietvertrags führen kann. / Fotoquelle: fotolia.de / © Stockwerk-Fotodesign

Autor: Marlen Schurr

Eine Autorin der ersten Stunde und Frauchen von Emma. Marlen hat Betriebswirtschaft studiert und danach lange bei einer großen Bank gearbeitet. Finanzen und Wirtschaftsthemen sind ihr Steckenpferd, auch bei der Altersvorsorge weiß sie, wovon sie schreibt. Während ihrer Elternzeit hat sie zum Glück immer wieder Zeit gefunden, sich durch Seminare und Vorträge auf dem Laufenden zu halten und arbeitet inzwischen wieder stundenweise in ihrem alten Job, getreu dem Motto „einmal Banker, immer Banker“. Wir freuen uns, dass sie auch den Weg zu uns zurückgefunden hat und wieder da ist!