Die Miete ist in vielen Haushalten der Posten mit dem höchsten Betrag. Schon eine kleine Mieterhöhung kann das Budget überschreiten. Die Frage ist nur: Ist diese Mieterhöhung gerechtfertigt? Wichtig ist, dass sich der Vermieter bei der Mieterhöhung an gesetzliche Vorgaben und Höchstgrenzen halten muss, doch wie sehen diese aus?
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Beim Einzug unterschreibt der Mieter einen Vertrag, der die monatliche Miete festlegt. Diese ist vorerst festgeschrieben und kann nicht sofort erhöht werden. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung frühestens nach einem Jahr ankündigen. Diese kann nun der Mieter akzeptieren oder vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Da ihm der Gesetzgeber eine Frist von drei Monaten zugesteht, um darüber nachzudenken, kann die Miete also erst nach 15 Monaten erhöht werden.
Das gilt allerdings nicht für Staffelmietverträge. Haben die Parteien schon beim Einzug vereinbart, dass die Miete nach einem halben Jahr um einen bestimmten Betrag ansteigt, dann gilt selbstverständlich diese Regelung. Anders sieht es aus, wenn die Nebenkosten ansteigen. In diesem Fall bekommt der Mieter eine höhere Nebenkostenaufstellung. Mit der Miete haben die Nebenkosten nichts zu tun, falls diese separat bezahlt werden.
Die Miete darf nicht unbegrenzt erhöht werden
Die Mieterhöhung darf innerhalb von drei Jahren höchstens 20 Prozent betragen. Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen immer 15 Monate liegen. Bei der Berechnung der Miete kommt es immer auf die Netto-Miete an. Die Nebenkosten sind dabei nicht zu berücksichtigen. Eventuell kann der Vermieter noch einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen verlangen. Diese werden dann zur Nettomiete gezählt.
Bei der Mieterhöhung muss sich der Vermieter an die ortsübliche Miete halten. Diese sind bei größeren Gemeinden und Städte im Mietspiegel vermerkt, der jedoch nicht für jede Gemeinde erhältlich ist. Der Vermieter darf der Einfachheit halber dann aber nicht einfach auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde zurückgreifen, sondern muss drei Vergleichswohnungen benennen, für die der geforderte Preis jetzt schon bezahlt wird. Übrigens ist dieses Vorgehen auch möglich, wenn ein Mietspiegel für die Gemeinde existiert.
Unter bestimmten Bedingungen sind Zu- und Abschläge möglich:
- eine gute Wohnlage berechtigt zu einem Aufschlag
- bei besonderer Ausstattung (zum Beispiel Rampen für Rollstuhlfahrer) ist ebenfalls ein Aufschlag möglich
- Kleinwohnungen kosten meist mehr
- Abschläge sind bei größeren Wohnungen häufig
Der Mietpreis muss sich auf die tatsächliche Größe der Wohnung beziehen. Hat der Vermieter an der Richtigkeit der Rechnung Zweifel, muss er selbst nachmessen.
Auf die Form kommt es an
Soll eine Mieterhöhung rechtlich bindend sein, müssen bestimmte Formen gewahrt werden. Wichtig ist die Schriftform. Damit ist nicht unbedingt ein Brief gemeint. Eine E-Mail vom Vermieter ist ebenso bindend. Auch wenn er ein Fax bekommt, gilt die Benachrichtigung als zugestellt. Neben der Höhe der zukünftigen Miete muss auch der Grund angegeben werden. Für die Höhe der Miete müssen immer Vergleichswerte herangezogen werden. In erster Linie ist das der Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen. Möglich wären ein Gutachter und die Mietdatenbank. Neben der Begründung müssen folgende Daten im Schreiben genannt werden:
- Name und Adresse des Vermieters müssen korrekt sein
- das Datum muss stimmen
- im Schreiben müssen alle betroffenen Vermieter genannt werden
- wichtig ist das Datum, ab wann der neue Mietzins gelten soll
- falls ein Vertreter die Mietangelegenheiten regelt, muss eine Vollmachtsurkunde im Original vorliegen
Mieter muss Modernisierungen tolerieren
Regelmäßig kommt es zu Mieterhöhungen bei einer Renovierung der Wohnung. Der Mieter muss das hinnehmen. Bis zu acht Prozent der Kosten kann der Vermieter auf die jährliche Miete aufschlagen. Die maximale Höhe beträgt drei Euro pro Quadratmeter, bei einem Quadratmeterpreis von sieben Euro. Liegt er darunter, beträgt der Betrag nur zwei Euro.
Auch hier muss der Mieter wieder in Textform informiert werden. Im Schreiben wird der Mieter über den Umfang, die Dauer und die voraussichtliche Erhöhung der Miete informiert. Wichtig ist auch ein Hinweis, dass der Mieter in Härtefällen widersprechen kann.
Im Zweifelsfall einen Anwalt einschalten
Die Mieterhöhung führt immer wieder zu Problemen. Falls sich die Parteien nicht einig sind, hilft oft nur der Weg zum Rechtsanwalt. Hilfreich kann auch ein Besuch beim Mieterverein sein. Besser ist es, sich mit dem Vermieter in einem freundlichen Gespräch zu einigen. / Fotoquelle: fotolia.de / © photoschmidt
