Der Termin für die Steuererklärung rückt näher. Für die meisten Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer ist der 2. Oktober Stichtag. Wer ein wenig klug kalkuliert, kann sich mit ein paar Minuten Arbeit jedes Jahr viel Geld vom Staat zurückholen. Vor allem Hausbesitzer können bestimmte Kosten von der Steuer absetzen.
Unterschiede zwischen selbst genutztem und vermietetem Wohneigentum
Zunächst ist es wichtig zu wissen, ob die Wohnung selbst genutzt oder vermietet wird. Grundsätzlich bietet eine vermietete Wohnung mehr Steuersparmöglichkeiten, aber auch wer selbst darin wohnt, kann bestimmte Kosten von der Steuer absetzen. Dies gilt bei Renovierungsarbeiten allerdings nur für die Arbeitskosten und die Umsatzsteuer. Neben dem reinen Arbeitslohn können auch Fahrtkosten, Kosten für den Betrieb von Maschinen und Verbrauchsmaterial abgesetzt werden. Bei Baumaterialien ist keine steuerliche Entlastung möglich. Sollte eine Reparatur aus energetischen Gründen notwendig sein, kann der Hauseigentümer einen Zuschuss erhalten.
Sanierung bei vermieteten Immobilien
Anders sieht es aus, wenn die Immobilie vermietet ist. Wichtig für die Steuererklärung ist, dass es sich um eine so genannte Erhaltungsaufwendung handelt. Es darf also nichts neu gebaut werden, sondern die vorhandene Bausubstanz muss verbessert werden, damit sie nachher besser nutzbar ist. Tauscht der Hauseigentümer zum Beispiel alte Fenster gegen neue aus, handelt es sich um eine Erhaltungsaufwendung. Anders sieht es beim Ausbau des Kellers aus. Hier kommen neue Räume hinzu, sodass es sich nicht um einen Erhaltungsaufwand handelt.
Renovierungskosten richtig angeben
Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, die Kosten bei der Steuer anzugeben. Fallen in einem Jahr Renovierungskosten in einer bestimmten Höhe an, können diese einfach bei der nächsten Steuererklärung in der Anlage „Vermietung und Verpachtung“ in voller Höhe angegeben werden. Alternativ lässt sich der Betrag auch auf mehrere (maximal fünf) Jahre verteilen. Welche Variante die bessere ist, hängt von der jeweiligen Lebenssituation ab. Bei einem hohen Einkommen ist es in der Regel besser, die volle Summe anzugeben. Dadurch sinkt die Steuerlast und die Nachzahlung fällt geringer aus.
Bei einem geringeren Einkommen und einer ohnehin niedrigen Steuerbelastung ist es manchmal besser, die Steuer auf mehrere Jahre zu verteilen. In manchen Fällen kann es sogar sein, dass man durch die Mehraufwendungen unter den Steuerfreibetrag fällt und gar keine Steuern zahlen muss.
Renovierungskosten und Kaufpreis
Fallen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf oder Bau hohe Kosten an, müssen diese zum Kaufpreis hinzugerechnet werden. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Renovierungskosten in den ersten drei Jahren mehr als 15 Prozent des Kaufpreises betragen und somit abgeschrieben werden. Diese Kosten können aktuell über einen Zeitraum von 50 Jahren mit jährlich zwei Prozent abgeschrieben werden.
Handelt es sich um einen Neubau, erhält der Kunde fünf Jahre Garantie. Sind bereits nach drei Jahren umfangreiche Sanierungsarbeiten notwendig, kann der Käufer Baumängel geltend machen und so die Sanierungskosten unter die 15-Prozent-Marke drücken.
Fazit
Immobilienbesitzer, die ihre Wohnung oder ihr Haus vermieten, können die Kosten bei der Steuererklärung geltend machen. Allerdings muss es sich um sogenannte Erhaltungsaufwendungen handeln, es darf also kein neuer Wohnraum geschaffen werden. In diesem Fall können die Kosten entweder sofort oder über fünf Jahre verteilt abgesetzt werden. Ein Sonderfall sind Renovierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf oder Bau anfallen und mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen. In diesem Fall zählen die Kosten zu den Anschaffungskosten und sind steuerlich wie diese zu behandeln. / Fotoquelle: © hanohiki – Shutterstock.com
